では具体的にシミュレーションをしてみたいと思います。
まず自宅投資するからには物件が値上がりしないといけませんので立地選びが重要になります。ということで、日本で最も資産価値が高いとされる「3A（青山、赤坂、麻布）」エリアに絞って考えたいと思います。駅徒歩7分以内、面積は50〜80平米以上、10年以内で売却することを考えて築15年以内とします。
SUUMOで検索すると、2023年8月20日現在で35件あります（重複含む）。金額は9150万円から2億4500万円までありますね。値上がり確実ならどの物件買ってもいいんですが、現実的に考えてローンは借りられてせいぜい1.2億円くらいだと思うので、1.2億円以下で一番良さそうなものを選んでみました。
物件名：南青山マスターズハウス
面積：55平米（2LDK）
金額：1億1180万円
管理費・修繕費：2.2万円/月
青山墓地が目の前にあります。普通墓地が近くにあると人気が下がりますが青山墓地だけは例外なんでしょうね。
実は2〜3年後に子供達が家を出る可能性があるので、夫婦2人で2LDKに引っ越すのはあり得るシナリオです。返済シミュレーション（金利0.7%、頭金ゼロ、期間30年）によると毎月の返済額は27万円になります。私が資産運用に廻している積立額が月26万円、自宅が16万円では貸し出せると思うので無理な数字ではないですね。
もし2年後にこの物件を購入（それまでは現在の資産運用を継続）し10年後に1.3倍に値上がりして売却、資産運用積立額を2年後から月26万円→13万円に減額、金融資産は年率5％で運用したとすると、12年後には
金融資産：9700万円
物件売却益：約3000万円（売却益3000万円と仮定）
合計：1億2700万円
になります。もし2軒目を買わずに今の資産運用を継続した場合、12年後には金融資産が1億2060万円になる計算です。自宅投資をした方が若干有利ですが、固定資産税などを考慮するとほぼ同じでしょうか。
金融資産の利回り率と物件の値上がり率を変数として更にシミュレーションしてみました。
| （万円） | |||||
| 自宅投資 | 従来の投資 | ||||
| 年率 | 売却益 | 金融資産 | 金融資産 | 差 | |
| 3% | 3,000 | 8,484 | 10,518 | 966 | |
| 5% | 3,000 | 9,700 | 12,060 | 640 | |
| 8% | 3,000 | 12,104 | 14,615 | 489 | |
| （万円） | |||||
| 自宅投資 | 従来の投資 | ||||
| 値上がり | 売却益 | 金融資産 | 金融資産 | 差 | |
| 1.1倍 | 1,000 | 9,700 | 12,060 | -1,360 | |
| 1.3倍 | 3,000 | 9,700 | 12,060 | 640 | |
| 1.5倍* | 4,600 | 9,700 | 12,060 | 2,240 | |
(*)3,000万円まで税率ゼロ、それ以上は税率20%で計算
当たり前ですが、株式市場がどうなりそうかと、マンション市場がどうなりそうか、が鍵になります。株式市場が今後10年間でどうなるか、、、多分5%は超えそうな気がします。一方で、南青山の2LDKが10年間で1.5倍になるかというと微妙な気がします。未来のことは誰も分かりませんけど。そうすると自宅投資より株式市場で運用し続けた方が良さそうです。
でも青山に住めるというバリューは大きいですよね。結果変わらないなら青山に住んでみたいかも。。。
